Przy wyborze mieszkania bez wątpienia najważniejszymi kryteriami są lokalizacja i cena, a także szeroko pojęty wygląd danej inwestycji i jej funkcjonalność (bliskość środków komunikacji, łatwy dojazd do miejsca pracy, połączenie z centrum miasta i drogami wylotowymi, infrastruktura usługowo-handlowa w pobliżu). Niezwykle ważne jest jednak, aby w tej pełni szczęścia spowodowanej znalezieniem miejsca idealnego, zachować nieco rozsądku i przygotować się do najważniejszej części, czyli umowy deweloperskiej.

Pierwszym krokiem powinno być dokładne sprawdzenie rzetelności dewelopera. Przed podpisaniem jakichkolwiek dokumentów warto sprawdzić następujące dokumenty:

• Całkowity odpis z KRS lub wypis z ewidencji działalności gospodarczej (pokaże nam to dokładną historię firmy)
• Zaświadczenia z urzędu skarbowego, ZUS-u o nie zaleganiu z podatkami i świadczeniami. W Sądzie Rejonowym można sprawdzić, czy nie toczy się postępowanie upadłościowe
• Akt notarialny nieruchomości stwierdza, czy deweloper jest jedynym właścicielem gruntu, na którym ma powstać inwestycja, dodatkowo w księdze wieczystej wykazane jest rodzaj prawa do korzystania z tego gruntu (własność, użytkowanie wieczyste)
• Prawomocne pozwolenie na budowę – powinno stanowić załącznik do umowy deweloperskiej
• Plan zagospodarowania przestrzennego przedstawi nam przyszłość terenu wokół naszego domu – czy w sąsiedztwie nie ma przewidzianych w planach terenów przemysłowych lub tras szybkiego ruchu
• Warto również obejrzeć inne już istniejące inwestycje zrealizowane przez tego dewelopera, porozmawiać z mieszkańcami o tym, jak faktycznie mieszka się w tych miejscach, współpracuje z inwestorem; dobrym źródłem informacji są również fora internetowe

Pamiętajmy o tym, że inwestujemy nasze pieniądze, nierzadko kwoty niemal niebotyczne. Dlatego warto domagać się od dewelopera, któremu chcemy je oddać, wszystkich dokumentów i pozwoleń, by zyskać absolutną pewność naszej decyzji. Jeśli mamy jakieś wątpliwości, gubimy się w technicznym języku niektórych dokumentów, powinniśmy skorzystać z pomocy doświadczonego notariusza lub radcy prawnego specjalizującego się w nieruchomościach. Dobrze jest również skonsultować projekt umowy. Koszt porady prawnej w tym zakresie jest minimalny w stosunku do ceny mieszkania, a zapewni nam spokój ducha i bezpieczeństwo.

Najważniejsze punkty, które bezwzględnie muszą się znaleźć w umowie deweloperskiej, to:

• Dokładnie opisane strony umowy – dane dewelopera i nabywcy
• Precyzyjnie określony przedmiot umowy – przedmiotem zakupu jest mieszkanie nr „x” o powierzchni „y”m2, znajdujące się na określonej kondygnacji budynku „z”, na osiedlu „V”; mieszkanie składa się z danej liczby pokoi, kuchni, łazienki; przynależy do niego balkon o powierzchni „w”m2, komórka lokatorska o powierzchni „u”m2 i miejsce postojowe w garażu podziemnym nr „t”. Warto również opisać całe osiedle – jak wyglądać ma zagospodarowanie terenów zielonych, oświetlenie, wykończenie uliczek osiedlowych, drogi dojazdowe
• Określona cena nieruchomości wraz z gruntem, sposób płatności (wysokość transz – kwotowo lub w procentach i terminy – najlepiej gdyby były uzależnione od postępu prac budowlanych), zabezpieczenie na wypadek niemożności zapłacenia danej raty. Koniecznie trzeba sprawdzić, czy podana cena jest kwotą brutto, a także czy jest niezmienna (czy podlega waloryzacji)
• Paragraf o etapach i terminach prac budowlanych (im bardziej precyzyjne, tym lepiej) oraz termin oddania inwestycji do użytku
• Jeżeli deweloper korzysta z kredytu hipotecznego finansującego budowę, w umowie powinien znaleźć się zapis o tym, że hipoteka zostanie przez niego spłacona przed przekazaniem mieszkania – nie kupuj mieszkania bez takiego zapisu w umowie!
• Zadatek to nie zaliczka – jeśli dojdzie do rozwiązania umowy z winy dewelopera zadatek musi być zwrócony w podwójnej wysokości, zaliczka – w kwocie wpłaconej
• Zakres prac wykonywanych przez dewelopera – szczegółowy opis, z jakich materiałów i instalacji (rodzaj, producent, parametry) będzie wybudowane nasze mieszkanie. Dodatkowo powinien znaleźć się zapis, iż jakiekolwiek zmiany w tym zakresie wymagają zgody kupującego
• Standard wykończenia wnętrz i otoczenia (pomalowane ściany, rodzaj i kolor tynków zewnętrznych, ogrodzenie, tereny zielone)
• Zapisy o usuwaniu usterek i karnych odsetkach i zakresie odpowiedzialności dla dewelopera za niedotrzymywanie terminów
• Jednakowe dla obu stron warunki odstąpienia od umowy z terminami wypowiedzenia i sposobem rozliczenia z tego tytułu

Dla własnego bezpieczeństwa należy dążyć do podpisania umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego. Tylko w taki sposób mamy możliwość skutecznego dochodzenia swoich praw w sytuacji niewywiązania się przez dewelopera ze zobowiązania.